Question 1

Welche Arten Nießbrauch gibt es?

Accepted Answer

Zuwendungsnießbrauch:
Diese Art des Nießbrauchs kommt nur im Zusammenhang mit vermieteten Immobilien zum Einsatz. Hierbei wechselt die Immobilie nicht den Eigentümer.
Der Eigentümer einer vermieteten Immobilie räumt aber z.B. für seine Kinder ein Nießbrauchrecht ein.

Das kann zeitlich befristet aber auch unbefristet sein. Der Nießbraucher erhält dann die monatlichen Mieten, muss sie aber auch versteuern. Der eigentliche Eigentümer der Immobilie hat den Vorteil, dass er keine Steuern zahlen muss.
Sicherungsnießbrauch hier dient der Nießbrauch als Garantie. Am häufigsten kommen solche Verträge bei Darlehen zustande. Ist der Eigentümer nicht mehr in der Lage, seinen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen, tritt das Nießbrauchrecht für den Gläubiger in Kraft. Bis dahin hat es keine
steuerliche Konsequenz.
Vermächtnisnießbrauch
In diesem Fall räumt der Eigentümer der Sache in seinem Testament ein Nießbrauchrecht zugunsten Dritter ein. Beispielsweise legt ein Ehepaar fest, dass seine Kinder nach ihrem Tod ein Grundstück erben, die Pachteinnahmen aber der Tante zustehen.

Quotennießbrauch
Beim Quotennießbrauch geht es weniger um ein Wohnrecht, sondern um Einkünfte. Hierbei erhält der Nießbraucher einen festgelegten Anteil der Einkünfte einer Immobilie, zB. mit einer Quote von einem
Viertel.

Bruchteilsnießbrauch
Diese Art von Nießbrauch wird oft bestellt, wenn es für die Immobilie oder das Grundstück mehrere Eigentümer gibt. Hierbei wird der Nießbrauch nur für einen Bruchteil der Immobilie eingeräumt. Außerdem kann der Bruchteilsnießbrauch mit anderen Nießbrauchvarianten kombiniert werden.

Vorbehaltsnießbrauch
Die Immobilie wechselt den Eigentümer und dem bisherigen Eigentümer wird ein Nießbrauchrecht eingeräumt. Die Immobilie wird z.B. der Tochter als Schenkung überlassen, der bisherige Eigentümer behält aber das Nutzungsrecht, darf in der Immobilie bleiben und über diese verfügen, darf die Immobilie
aber nicht verkaufen

Nachrangiger Nießbrauch
Die Immobilie wechselt wie beim Vorbehaltsnießbrauch den Eigentümer und dem bisherigen Eigentümer wird ein Nießbrauchrecht eingeräumt. Zusätzlich wird festgelegt, dass das Nießbrauchrecht auf eine dritte Person übergeht, wenn der Nießbraucher verstirbt.
In Verbindung mit dem Vorbehaltsnießbrauch gilt der nachrangige Nießbrauch als die gebräuchlichste Variante, wenn die Immobilie mittels Schenkung innerhalb der Familie an einen neuen Besitzer übergehen soll.

Question 2

Was gehört in den Nießbrauchvertrag?

Accepted Answer

Der Vertrag sollte schriftlich geschlossen werden, auch, wenn das Nießbrauchrecht von direkten
Verwandten eingeräumt wird.

In jedem Fall sollten mindestens folgende Punkte enthalten sein:

Daten von Nießbrauchgeber und Nießbrauchnehmer
Genaue Bezeichnung der Immobilie oder des Grundstücks, für das der Nießbrauch eingeräumt wird.
Genaue Beschreibung, wofür das Nutzungsrecht gilt.
Ein Abschnitt, aus dem hervorgeht, ob der Nießbrauch lebenslang gilt oder zeitlich begrenzt ist.
Ein Abschnitt, der regelt, welche Rechte und Pflichten beide Parteien haben.

Question 3

Wie wird ein Nießbrauchrecht eingetragen?

Accepted Answer

Ein Nießbrauchrecht an einer Immobilie muss gemäß § 873 BGB notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden. Dem geht der Vertragsabschluss zum Nießbrauch zwischen Eigentümer und Begünstigtem voraus.

Achtung: Die Übertragung eines Nießbrauchrechts unterliegt der Grunderwerbsteuer, sofern sie nicht von und an Ehegatten oder von Eltern an Kinder erfolgt.

Question 4

Wie wird der Wert des Nießbrauchs berechnet?

Accepted Answer

Der Wert eines Nießbrauchrechts hängt zum einem von den möglichen Mieteinnahmen der betreffenden Immobilie ab, zum anderen spielen auch Geschlecht und Alter des Nießbrauchers eine Rolle. Von der voraussichtlichen Lebenserwartung des Berechtigten hängt ab, wie viele Jahre die Immobilie voraussichtlich mit dem Nießbrauchrecht belastet ist. Dies wiederum hat erhebliche Auswirkungen auf den Wert der Immobilie im Ganzen.
Aber auch beim Immobilienverkauf ist es wichtig, den Wert des Nießbrauchs zu berechnen. Nur so lässt sich einschätzen, ob der Verkaufspreis angemessen ist.
Soll der Nießbraucher ausgezahlt und das Nießbrauchrecht gelöscht werden, kann hierfür eine Ablösesumme vereinbart werden. Für die Festlegung ist es hilfreich, den Wert des Nießbrauchs zu kennen.

Question 5

Rechte und Pflichten beim Nießbrauch

Accepted Answer

Eigentum verpflichtet und mit dem Verkauf Ihrer Immobilie werden Sie die Pflichten des Eigentümers los. Sie verlieren aber gleichzeitig das Recht über die Immobilie zu verfügen.

Es ist nicht mehr möglich die Immobilie umzubauen oder zu beleihen.

Durch das Nießbrauchrecht behalten Sie Pflichten, aber auch Rechte, die in einigen Punkten einer Eigentümerstellung gleichkommen.

Die Nebenkosten tragen selbstverständlich weiterhin die Bewohner der Immobilie. Wer die Kosten der Instandhaltung trägt, kann individuell vereinbart werden. Üblicherweise übernimmt der neue Eigentümer die Instandhaltungskosten. Zu den Nießbrauch Pflichten gehört es, mit der Immobilie ordnungsgemäß umzugehen.

Nießbrauch Rechte:

Wohnrecht: die Immobilie darf bewohnt werden

Vermietung: die Immobilie darf weitervermietet und Mieteinnahmen dürfen generiert werden.

Übertragung: das Nießbrauchrecht darf nicht übertragen oder vererbt werden

Umbau: wesentliche Umbaumaßnahmen dürfen ohne Zustimmung des Eigentümers nicht erfolgen.

Nießbrauch Pflichten:

Betriebskosten: im gewöhnlichen Umfang muss der Nießbrauchberechtigte die Immobilie erhalten.

Instandhaltung: größere Instandhaltungsmaßnahmen muss der Eigentümer durchführen. Kleine Erneuerungen oder Erhaltungskosten bezahlt der Bewohner (außerordentliche Lasten wie z.B. Erschließungskosten sind nicht zu tragen).

Abnutzung: eine gewöhnliche Abnutzung durch die ordnungsgemäße Ausübung des Nießbrauchs muss nicht ersetzt werden.

Versicherung: der Nießbrauchberechtigte muss die Immobilie versichern und die Versicherung bezahlen.

Question 6

Vorteile und Nachteile von Nießbrauch

Accepted Answer

Haus verkaufen - Nießbrauchrecht behalten. Hier sind die Vorteile und Nachteile im Überblick:

Vorteile:

Immobilienvermögen wird liquide – trotzdem bleiben Sie dank Grundbucheintrag sicher wohnen.
Keine Verantwortung mehr für größere Instandhaltungsmaßnahmen der Immobilie.
Auch beim Wechsel des Wohnortes können durch den Nießbrauch Mieteinnahmen generiert werden.
Durch eine Nießbrauch-Schenkung können Steuern gespart werden.

Nachteile:

Kapitalanleger erwerben Nießbrauch-Immobilien oft erst, wenn die verkaufende Partei ein Alter von 65 Jahren und mehr erreicht habt.
Die Nießbrauch-Immobilie wird zu einem deutlich geringeren Marktwert verkauft.
Ein Nießbrauch Haus-Verkauf ist aufwendig und mit einem hohen Aufwand an Zeit und Kosten verbunden.

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Wozu braucht es eine Immobilienbewertung beim Nießbrauch?

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