Nießbrauch berechnen: Wie Sie den Wert einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer ermitteln

Um den Wert eines Nießbrauchs zu berechnen, müssen Sie zunächst den Jahreswert der Nutzung oder Leistung ermitteln. Das ist der Betrag, den Sie als Miete oder Pacht für die Immobilie erhalten oder erhalten könnten. Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, müssen Sie den ortsüblichen Mietwert ansetzen.

Der Jahreswert wird dann mit einem Bewertungsfaktor multipliziert, der von Ihrem Alter und dem Zinssatz abhängt. Der Zinssatz beträgt seit dem 1. Januar 2016 einheitlich 5,5 %. Der Bewertungsfaktor beruht auf den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes und gibt an, wie viele Jahre Sie voraussichtlich noch von dem Nießbrauch profitieren werden.

Der Bewertungsfaktor wird jährlich vom Bundesfinanzministerium in einer Tabelle veröffentlicht. Die aktuelle Tabelle für Stichtage ab dem 1. Januar 2023 finden Sie hier.

Beispiel: Sie sind 65 Jahre alt und übertragen eine Immobilie im Wert von 300.000 € an Ihren Sohn. Sie behalten sich ein lebenslanges Nießbrauchrecht vor und erhalten dafür eine monatliche Miete von 1.000 €. Der Jahreswert des Nießbrauchs beträgt also 12.000 €. Der Bewertungsfaktor für Ihr Alter und den Zinssatz von 5,5 % beträgt laut Tabelle 11,117. Der Wert des Nießbrauchs ergibt sich aus der Multiplikation von Jahreswert und Bewertungsfaktor: 12.000 € x 11,117 = 133.404 €.

Der Wert des Nießbrauchs wird von dem Wert der Immobilie abgezogen, um den Wert des übertragenen Vermögens zu ermitteln. In diesem Fall beträgt der Wert des übertragenen Vermögens 300.000 € – 133.404 € = 166.596 €. Dieser Betrag unterliegt der Erbschaft- und Schenkungsteuer.

Der Vertrag sollte schriftlich geschlossen werden, auch, wenn das Nießbrauchrecht von direkten
Verwandten eingeräumt wird.

In jedem Fall sollten mindestens folgende Punkte enthalten sein:

• Daten von Nießbrauchgeber und Nießbrauchnehmer
• Genaue Bezeichnung der Immobilie oder des Grundstücks, für das der Nießbrauch eingeräumt wird.
• Genaue Beschreibung, wofür das Nutzungsrecht gilt.
• Ein Abschnitt, aus dem hervorgeht, ob der Nießbrauch lebenslang gilt oder zeitlich begrenzt ist.
• Ein Abschnitt, der regelt, welche Rechte und Pflichten beide Parteien haben.

Ein Nießbrauchrecht an einer Immobilie muss gemäß § 873 BGB  notariell beurkundet  und ins Grundbuch eingetragen werden. Dem geht der Vertragsabschluss zum Nießbrauch zwischen Eigentümer und Begünstigtem voraus.

Achtung: Die Übertragung eines Nießbrauchrechts unterliegt der Grunderwerbsteuer, sofern sie nicht von und an Ehegatten oder von Eltern an Kinder erfolgt.

Eigentum verpflichtet und mit dem Verkauf Ihrer Immobilie werden Sie die Pflichten des Eigentümers los. Sie verlieren aber gleichzeitig das Recht über die Immobilie zu verfügen.

Es ist nicht mehr möglich die Immobilie umzubauen oder zu beleihen.

Durch das Nießbrauchrecht behalten Sie Pflichten, aber auch Rechte, die in einigen Punkten einer Eigentümerstellung gleichkommen.

Die Nebenkosten tragen selbstverständlich weiterhin die Bewohner der Immobilie. Wer die Kosten der Instandhaltung trägt, kann individuell vereinbart werden. Üblicherweise übernimmt der neue Eigentümer die Instandhaltungskosten. Zu den Nießbrauch Pflichten gehört es, mit der Immobilie ordnungsgemäß umzugehen.

Nießbrauch Rechte:

Wohnrecht: die Immobilie darf bewohnt werden

Vermietung: die Immobilie darf weitervermietet und Mieteinnahmen dürfen generiert werden.

Übertragung: das Nießbrauchrecht darf nicht übertragen oder vererbt werden

Umbau: wesentliche Umbaumaßnahmen dürfen ohne Zustimmung des Eigentümers nicht erfolgen.

Nießbrauch Pflichten:

Betriebskosten: im gewöhnlichen Umfang muss der Nießbrauchberechtigte die Immobilie erhalten.

Instandhaltung: größere Instandhaltungsmaßnahmen muss der Eigentümer durchführen. Kleine Erneuerungen oder Erhaltungskosten bezahlt der Bewohner (außerordentliche Lasten wie z.B. Erschließungskosten sind nicht zu tragen).

Abnutzung: eine gewöhnliche Abnutzung durch die ordnungsgemäße Ausübung des Nießbrauchs muss nicht ersetzt werden.

Versicherung: der Nießbrauchberechtigte muss die Immobilie versichern und die Versicherung bezahlen. 

Haus verkaufen – Nießbrauchrecht behalten. Hier sind die Vorteile und Nachteile im Überblick:

Vorteile: 

• Immobilienvermögen wird liquide – trotzdem bleiben Sie dank Grundbucheintrag sicher wohnen.
• Keine Verantwortung mehr für größere Instandhaltungsmaßnahmen der Immobilie.
• Auch beim Wechsel des Wohnortes können durch den Nießbrauch Mieteinnahmen generiert werden.
• Durch eine Nießbrauch-Schenkung können Steuern gespart werden.

Nachteile:

• Kapitalanleger erwerben Nießbrauch-Immobilien oft erst, wenn die verkaufende Partei ein Alter von 65 Jahren und mehr erreicht habt.
• Die Nießbrauch-Immobilie wird zu einem deutlich geringeren Marktwert verkauft.
• Ein Nießbrauch Haus-Verkauf ist aufwendig und mit einem hohen Aufwand an Zeit und Kosten verbunden.

Zuwendungsnießbrauch:
Diese Art des Nießbrauchs kommt nur im Zusammenhang mit vermieteten Immobilien zum Einsatz. Hierbei wechselt die Immobilie nicht den Eigentümer.
Der Eigentümer einer vermieteten Immobilie räumt aber z.B. für seine Kinder ein Nießbrauchrecht ein.

Das kann zeitlich befristet aber auch unbefristet sein. Der Nießbraucher erhält dann die monatlichen Mieten, muss sie aber auch versteuern. Der eigentliche Eigentümer der Immobilie hat den Vorteil, dass er keine Steuern zahlen muss.
Sicherungsnießbrauch hier dient der Nießbrauch als Garantie. Am häufigsten kommen solche Verträge bei Darlehen zustande. Ist der Eigentümer nicht mehr in der Lage, seinen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen, tritt das Nießbrauchrecht für den Gläubiger in Kraft. Bis dahin hat es keine
steuerliche Konsequenz.
Vermächtnisnießbrauch
In diesem Fall räumt der Eigentümer der Sache in seinem Testament ein Nießbrauchrecht zugunsten Dritter ein. Beispielsweise legt ein Ehepaar fest, dass seine Kinder nach ihrem Tod ein Grundstück erben, die Pachteinnahmen aber der Tante zustehen.

Quotennießbrauch
Beim Quotennießbrauch geht es weniger um ein Wohnrecht, sondern um Einkünfte. Hierbei erhält der Nießbraucher einen festgelegten Anteil der Einkünfte einer Immobilie, zB. mit einer Quote von einem
Viertel.

Bruchteilsnießbrauch
Diese Art von Nießbrauch wird oft bestellt, wenn es für die Immobilie oder das Grundstück mehrere Eigentümer gibt. Hierbei wird der Nießbrauch nur für einen Bruchteil der Immobilie eingeräumt. Außerdem kann der Bruchteilsnießbrauch mit anderen Nießbrauchvarianten kombiniert werden.

Vorbehaltsnießbrauch
Die Immobilie wechselt den Eigentümer und dem bisherigen Eigentümer wird ein Nießbrauchrecht eingeräumt. Die Immobilie wird z.B. der Tochter als Schenkung überlassen, der bisherige Eigentümer behält aber das Nutzungsrecht, darf in der Immobilie bleiben und über diese verfügen, darf die Immobilie
aber nicht verkaufen

Nachrangiger Nießbrauch
Die Immobilie wechselt wie beim Vorbehaltsnießbrauch den Eigentümer und dem bisherigen Eigentümer wird ein Nießbrauchrecht eingeräumt. Zusätzlich wird festgelegt, dass das Nießbrauchrecht auf eine dritte Person übergeht, wenn der Nießbraucher verstirbt.
In Verbindung mit dem Vorbehaltsnießbrauch gilt der nachrangige Nießbrauch als die gebräuchlichste Variante, wenn die Immobilie mittels Schenkung innerhalb der Familie an einen neuen Besitzer übergehen soll.

Der Wert eines Nießbrauchs kann sich im Laufe der Zeit ändern, je nachdem, wie sich die Mieteinnahmen oder der Wohnvorteil entwickeln. Wenn die Miete steigt oder sinkt, ändert sich auch der Jahreswert des Nießbrauchs entsprechend.

Außerdem kann der Wert eines Nießbrauchs durch eine Wertminderung der Immobilie beeinflusst werden. Wenn die Immobilie durch Alterung, Abnutzung oder Beschädigung an Wert verliert, verringert sich auch der Wert des Nießbrauchs anteilig.

Beispiel: Die Immobilie aus dem obigen Beispiel verliert nach fünf Jahren durch einen Brand 50.000 € an Wert. Der neue Wert der Immobilie beträgt also 250.000 €. Der Wert des Nießbrauchs wird entsprechend um den gleichen Prozentsatz reduziert: 133.404 € x (250.000 € / 300.000 €) = 111.170 €.

Der Kapitalwert eines Nießbrauchs ist der Betrag, den Sie heute erhalten würden, wenn Sie auf Ihr Nießbrauchrecht verzichten würden. Der Kapitalwert ist also der Barwert aller zukünftigen Zahlungen oder Vorteile, die Sie aus dem Nießbrauch erwarten können.

Um den Kapitalwert eines Nießbrauchs zu berechnen, müssen Sie ebenfalls den Jahreswert der Nutzung oder Leistung ermitteln. Diesen müssen Sie dann mit einem Abzinsungsfaktor multiplizieren, der von Ihrem Alter und dem Zinssatz abhängt. Der Zinssatz ist der gleiche wie für die Bewertung des Nießbrauchs, also 5,5 %. Der Abzinsungsfaktor beruht ebenfalls auf den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes und gibt an, wie hoch der heutige Wert einer zukünftigen Zahlung oder eines zukünftigen Vorteils ist.

Der Abzinsungsfaktor wird jährlich vom Bundesfinanzministerium in einer Tabelle veröffentlicht. Die aktuelle Tabelle für Stichtage ab dem 1. Januar 2023 finden Sie hier.

Beispiel: Sie sind 65 Jahre alt und haben ein lebenslanges Nießbrauchrecht an einer Immobilie, für die Sie eine monatliche Miete von 1.000 € erhalten. Der Jahreswert des Nießbrauchs beträgt also 12.000 €. Der Abzinsungsfaktor für Ihr Alter und den Zinssatz von 5,5 % beträgt laut Tabelle 0,090. Der Kapitalwert des Nießbrauchs ergibt sich aus der Multiplikation von Jahreswert und Abzinsungsfaktor: 12.000 € x 0,090 = 1.080 €.

Der Kapitalwert des Nießbrauchs ist also deutlich niedriger als der Wert des Nießbrauchs für die Erbschaft- und Schenkungsteuer. Das liegt daran, dass der Abzinsungsfaktor den Zeitwert des Geldes berücksichtigt, also die Tatsache, dass eine Zahlung oder ein Vorteil heute mehr wert ist als in der Zukunft.

Wenn Sie sich kein Nießbrauchrecht, sondern ein Wohnrecht an einer Immobilie vorbehalten, müssen Sie den Wert dieses Rechts ebenfalls für die Erbschaft- und Schenkungsteuer berechnen. Dabei kommt es auf die Höhe des Wohnvorteils an, den Sie aus der Immobilie erzielen oder ersparen.

Der Wohnvorteil ist der Betrag, den Sie als Miete für die Immobilie zahlen müssten, wenn Sie sie nicht selbst nutzen würden. Wenn Sie die Immobilie teilweise vermieten oder unentgeltlich anderen Personen überlassen, müssen Sie den Wohnvorteil anteilig kürzen.

Um den Wert eines Wohnrechts zu berechnen, müssen Sie zunächst den Jahreswert des Wohnvorteils ermitteln. Das ist der Betrag, den Sie als Miete für die Immobilie zahlen oder sparen.

Der Jahreswert wird dann mit einem Bewertungsfaktor multipliziert, der von Ihrem Alter und dem Zinssatz abhängt. Der Zinssatz und der Bewertungsfaktor sind die gleichen wie für die Bewertung eines Nießbrauchs, also 5,5 % bzw. die Tabelle des Bundesfinanzministeriums.

Beispiel: Sie sind 65 Jahre alt und übertragen eine Immobilie im Wert von 300.000 € an Ihren Sohn. Sie behalten sich ein lebenslanges Wohnrecht vor und nutzen die Immobilie selbst. Die ortsübliche Miete für die Immobilie beträgt 1.000 € pro Monat. Der Jahreswert des Wohnvorteils beträgt also 12.000 €. Der Bewertungsfaktor für Ihr Alter und den Zinssatz von 5,5 % beträgt laut Tabelle 11,117. Der Wert des Wohnrechts ergibt sich aus der Multiplikation von Jahreswert und Bewertungsfaktor: 12.000 € x 11,117 = 133.404 €.

Der Wert des Wohnrechts wird von dem Wert der Immobilie abgezogen, um den Wert des übertragenen Vermögens zu ermitteln. In diesem Fall beträgt der Wert des übertragenen Vermögens