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Wenn Sie gewisse Fristen beachten oder Ihre Immobilie grundsätzlich selber bewohnt haben, wird der Staat am Verkaufserlös nicht beteiligt.
Steuerlich auf der sicheren Seite sind Sie immer dann, wenn zwischen Erwerb und Veräußerung einer Immobilie mehr als zehn Jahre vergangen sind.
Wenn Sie gewisse Fristen beachten oder Ihre Immobilie grundsätzlich selber bewohnt haben, wird der Staat am Verkaufserlös nicht beteiligt.
Steuerlich auf der sicheren Seite sind Sie immer dann, wenn zwischen Erwerb und Veräußerung einer Immobilie mehr als zehn Jahre vergangen sind.
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Hier erfahren Sie, mit welchen Steuern Sie bei Immobilienverkauf rechnen müssen und wann der Verkauf steuerfrei bleibt.
Die Grunderwerbssteuer ist nicht mit der Spekulationssteuer gleichzusetzen. Sie wird in aller Regel vom Käufer gezahlt und kann nicht umgangen werden.
Die Höhe der Grunderwerbssteuer ist in jedem Bundesland unterschiedlich geregelt. Für Bayern gelten (Stand 2019) 3,5 Prozent. Die Grunderwerbssteuer berechnet sich vom Kaufpreis und ist nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer, welche jährlich oder vierteljährlich zu zahlen ist.
Mit Gewerbesteuer müssen Sie dann rechnen, wenn das Finanzamt einen gewerblichen Grundstückshandel bei Ihnen vermutet. Dieser Verdacht kommt immer dann auf, wenn Sie drei oder mehr Immobiliengeschäfte innerhalb von fünf Jahren tätigen.
Um die Höhe der Gewerbesteuer zu ermitteln, multipliziert das Finanzamt den Verkaufsgewinn mit einer Steuermesszahl von 3,5 Prozent sowie einem kommunal festgelegten Hebesatz. Vereine, natürliche Personen, Personengesellschaften und bestimmte Unternehmen können Freibeträge in unterschiedlichen Höhen geltend machen.
Die Umsatzsteuer oder Mehrwertsteuer fällt ebenfalls nur bei gewerblichem Grundstückshandel an; es gilt der aktuell gültige Umsatzsteuersatz (aktuell 19 Prozent). Zur Berechnung wird der Verkaufspreis herangezogen. Auch die Makler- und Notargebühren unterliegen im gewerblichen Grundstückshandel der Umsatzsteuerpflicht.
Sind sowohl Verkäufer als auch Käufer zum Abzug der Umsatzsteuer berechtigt, kann sie gegengerechnet werden.
Auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften fällt grundsätzlich Einkommenssteuer an, so regelt es § 23 EStG. Zu diesen privaten Veräußerungsgeschäften zählen nicht nur der Handel mit Immobilien, sondern alle privat getätigten Spekulationen – also zum Beispiel auch Einkünfte aus Geldanlagen.
Während Gewinne aus Geldanlagen pauschal mit 25 Prozent besteuert werden (die sogenannte Abgeltungssteuer), macht der Gesetzgeber die Steuerlast bei Einkünften aus anderen privaten Veräußerungen vom jeweiligen Steuersatz des Steuerpflichtigen abhängig. Diese Regelung gilt auch im Immobilienbereich. Doch nicht nur die Höhe der Spekulationssteuer bei Immobilien wird individuell berechnet, auch die Frage, ob überhaupt Steuerzahlungen fällig werden, hängt von verschiedenen Parametern ab.
Sie müssen immer dann Einkommenssteuer auf den Veräußerungsgewinn von Immobiliengeschäften zahlen, wenn Sie den Verkauf aus reinen Spekulationsgründen getätigt haben.
… Sie die Immobilie nicht selbst bewohnt haben.
… zwischen Ankauf und Verkauf weniger als zehn Jahre vergangen sind.
… Sie mehr als zwei Immobiliengeschäfte innerhalb von fünf Jahren tätigen.
Für den Gesetzgeber haben Sie immer dann eine Immobilie selbst genutzt, wenn Sie selber oder aber Ihre Kinder durchgängig dort gewohnt haben. Kinder im Sinne dieser Regelung sind jedoch nur diejenigen Ihrer Sprösslinge, die noch Kindergeld erhalten.
Haben Sie die Immobilie nur teilweise selbst bewohnt, ist der Zeitraum entscheidend: So fällt immer dann keine Spekulationssteuer an, wenn Sie die Immobilie in den letzten drei Kalenderjahren vor dem Verkauf selbst bewohnt haben.
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